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深圳3月 | 整体楼市回暖 三价合一影响后市走势

2018-4-9 11:38:08

       2018年2月国家统计局的数据显示,70个大中城市中15个热点城市新建商品住宅销售价格变动继续呈现总体稳定态势。从环比看,有12个城市新建商品住宅销售价格下降,降幅在0.1至0.6个百分点之间;郑州和成都2个城市持平;天津微涨0.1%。从同比看,有9个城市新建商品住宅销售价格下降,降幅在0.3至2.5个百分点之间;成都持平。一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比均继续下降,降幅分别比上月扩大0.2和0.1个百分点。二线城市新建商品住宅销售价格环比涨幅比上月回落0.2个百分点,二手住宅销售价格涨幅比上月略微扩大0.1个百分点。一线城市新建商品住宅销售价格同比下降0.1%;二手住宅销售价格涨幅连续17个月回落,本月比上月回落0.6个百分点。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅分别比上月扩大0.4和0.1个百分点。


       深圳楼市自去年10月以来,通过限购、限贷、限价,以及增加供应、打击投机炒作等调控政策的实施,月度一手商品住宅均价已连续18个月环比下跌。2018年3月,一手商品住宅价格环比跌幅为0.01%,同比跌幅1%,维持稳定态势。一手商品住宅可售面积2649948.55平方米,去化周期11.3个月,一手商业用房可售面积1505025.38平方米,去化周期20.2个月,一手办公用房可售面积920665.71平方米,去化周期20.3个月。

             

   注:据《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》(建房[2017]80号)内容显示住宅12~18个月的去化周期是较为理想的指标。     

                              

土地市场

       2018年3月,深圳成交4宗工业用地。宗地G15401-1503项目建成后,研发用房建筑面积不少于23000平方米由竞得人建成后按成本价移交大鹏新区管理委员会,产权归政府;其余研发用房、商业建筑不得转让;用地范围内公园绿地及城市道路由竞得人建成后无偿移交大鹏新区管理委员会,产权归政府。宗地A909-0154竞买申请人具有国家高新技术企业认证。宗地G14301-0111、G14301-0112所建研发用房、厂房(无污染生产)建筑面积不少于50%无偿移交坪山区政府,产权归政府。其余建设用地使用权及建筑物仅能整体转让,初始登记后不得办理分证;允许抵押,但抵押金额不得超出合同地价与建筑物残值之和。宗地范围内城市道路用地、公园绿地、水域由竞得人建成后无偿移交坪山区政府,产权归政府。


       详情见表格:


住宅市场

       新房预售

       2018年3月全市仅1个项目取得住宅预售许可证,预售住宅套数174套,环比上升205.3%,同比下跌89.1%;预售住宅面积21764.33平方米,环比上升247.2%,同比下跌84.6%。


▲3月预售住宅项目


       一手住宅市场

       2018年3月全市一手商品住宅成交2029套,环比上升155.5%,同比上升152.7%;成交面积204027.78平方米,环比上升162.5%,同比上升154.1%;成交均价54185元/平方米, 环比下跌0.01%,同比下跌1.0%。



      2018年3月全市一手住宅从成交结构看变化不大,其中90平方米以下住房占59%,成交仍以刚需型住房为主,90-144平方米住房占34%,改善型住房需求略有提升,而成交均价微跌0.01%,继续保持稳定的态势;龙华区成交主力为鸿荣源壹成中心和鸿荣源尚峻;龙岗区成交主力为佳兆业城市广场、卓越星源、卓越弥敦道、吉祥里;南山区成交主力为华润深圳湾悦府;宝安区成交主力为宏发QCC前城、润科华府;坪山区成交主力为深城投中心公馆。


       各区一手商品住宅成交走势如图:

       

       二手住宅市场

       2018年3月全市二手住宅成交5622套,环比上升79.4%,同比上升16.2%;成交面积461505.2平方米,环比上升76.3%,同比上升88.4%。



       2018年3月深圳一、二手住宅成交量环比大幅上升,主要原因是2月份楼市受春节假期影响成交量较为低迷,从整体趋势看,本月住宅成交量同17年全年相比,已经接近平均水平,而成交价格也维持稳定,由此可见,三价合一政策刚刚出台,市场还没有太大的反应,具体对后市的影响仍有待观察。


       各区二手房成交走势如图:



商业市场
        商业预售

       2018年3月全市仅1个项目取得商业预售许可证,预售商业套数9套,同比下跌98.8%;预售商业面积1144.79平方米,同比下跌97.6%。

▲3月预售商业项目


       一手商业市场

      2018年3月全市一手商业用房成交490套,环比上升175.3%,同比下跌28.6%;成交面积26649.3平方米,环比上升110.3%,同比下跌42.9%;成交均价56300元/平方米,环比下跌5.4%。


       各区一手商业用房成交走势如图:


      

        二手商业市场

       2018年3月全市二手商业用房成交432套,环比上升109.7%,同比下跌6.3%;成交面积27243.18平方米,环比上升120.0%,同比下跌32.5%。


       各区二手商业用房成交走势如图:

  

     办公市场

       办公预售2018年3月全市仅1个项目取得办公预售许可证,预售办公套数102套,环比上升4.1%,预售办公面积65391.07平方米,环比上升653.1%。


▲3月预售办公项目


       一手办公市场

       2018年3月全市一手办公用房成交1086套,环比上升317.7%,同比上升123.5%;成交面积58537.52平方米,环比上升358.7%,同比上升61.3%;成交均价47350元/平方米,环比下跌20.6%。


       各区一手办公用房成交走势如图:



       二手办公市场

       2018年3月全市二手办公用房成交99套,环比上升253.6%,同比上升22.2%;成交面积12730.68平方米,环比上升292.3%,同比上升31.8%。


       各区二手办公用房成交走势如图:


总结

       2018年3月,春节假期影响消退,深圳楼市总体回温,相比2月预售市场的冷清,本月商业、办工、住宅市场均有新盘获得预售许可,而新房均价依旧在楼市调控下维持稳定,仅跌0.01%。3月28号,“三价合一”政策在深圳正式落地,此政策将遏制“阴阳合同”和“高评高贷”,相对于3月全市共成交6276套二手房,环比增加82.2%,同比增加13.9%,二手房短期内量价小跌概率较大。在房贷利率上调、“三价合一”等一系列方法政策实施后,二手房置业难度将逐步提高,而目前来看新房供应并无明显增量,一手房库存减少,去化周期将持续缩短。


       根据深圳市规土委数据显示,一、二手房成交逐年走势如图: 


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