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【国房月报】供应放量VS信贷、政策掣肘 8月市场表现平平

2017-9-6 15:04:03

       2017年7月国家统计局数据显示,同比看,15个一线和二线热点城市新建商品住宅价格涨幅均比上月回落,回落幅度在0.8至4.9个百分点之间。环比看,其中10个城市新建商品住宅价格下降或持平;5个城市微涨,最高涨幅为0.4%。70个大中城市中一二线城市房价同比涨幅持续回落,一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅均连续10个月回落,7月份比6月份分别回落1.7和2.0个百分点。二线城市新建商品住宅价格同比涨幅连续8个月回落,7月份比6月份回落0.8个百分点;二手住宅价格同比涨幅连续6个月回落,7月份比6月份回落0.5个百分点。


       深圳楼市自去年10月以来,通过限购、限贷、限价以及增加供应、打击投机炒作等调控政策的实施,月度一手商品住宅均价已连续11个月环比下跌。2017年8月,延续了7月份一手住宅的下滑趋势,市场观望情绪浓重,最近深圳市发展住房租赁市场征求意见稿的出台,再次增加了短期内楼市发展的不确定性,一手住宅成交量环比下跌1.9%;一手商品住宅可售面积3,624,423.54平方米,去化周期16.3个月,一手商业用房可售面积2,002,880.91平方米,去化周期37.2个月,一手办公用房可售面积915,374.44平方米,去化周期26.7个月。


土地市场

       2017年8月,深圳土地一级市场仅成交1宗商业用地,出让宗地建设用地使用权及建筑物允许抵押,但抵押金额不得超出合同地价与建筑物的残值之和;项目竣工后,竞得人自用建筑面积不得少于总建筑面积的70%,且不能转让;可销售的办公建筑面积为27921平方米,限整层销售,竞买申请人须取得深圳市总部企业认定,产业类型为柔性电路板。




住宅市场

       新房预售

      2017年8月全市11个项目取得住宅预售许可证,预售住宅套数激增至7533套,为2017年以来的最高值,环比大幅上升90.7%,同比上升122.7%;预售住宅面积789205.34平方米,环比上升92.9%,同比上升146.2%,预期将助推金九银十。



▲8月预售住宅项目


       一手住宅市场

      2017年8月全市一手商品住宅成交1984套,环比下跌1.9%,同比下跌14.2%;成交面积201065.59平方米,环比下跌1.2%,同比下跌13.7%;成交均价54382元/平方米, 环比下跌0.12%,同比下跌5.8%。

       8月一手商品住宅成交量继续延续了7月的“虎头蛇尾”。福田成交主力为万科瑧山府;龙华成交主力为鸿荣源壹成中心和鸿荣源尚峻;宝安成交主力为华侨城四海云亭;坪山成交主力为奥园翡翠东湾;龙岗成交主力为万科麓山、合正丹郡和卓越星源;南山成交主力为天鹅湖1号;光明成交主力为龙光玖龙台。



        

        二手住宅市场

       2017年8月全市二手房成交5732套,环比下跌1.3%,同比下跌27.5%;成交面积495644.17平方米,环比上升1.4%,同比下跌24.4%。

       二手住宅成交量连续三月环比下跌,在深圳房贷进入历史最严时期(8家银行取消首套折扣,4家停贷)的情况下,二手住宅成交应以刚需居多,预计不会有成交量大幅上涨的可能。




商业市场

       商业预售

       2017年8月全市9个项目取得商业(含商务公寓)预售许可证,预售商业(含商务公寓)套数1617套,环比上升363.3%,同比上升41.2%;预售商业(含商务公寓)面积189545.05平方米,环比上升618.5%,同比上升168.4%。



▲8月预售商业项目


       一手商业市场

       2017年8月全市一手商业用房成交865套,环比上升20.6%,同比上升16.1%;成交面积65642.52平方米,环比上升34.8%,同比上升39.3%;成交均价54185元/平方米,环比下跌10.2%。



      二手商业市场

      2017年8月全市二手商业用房成交740套,环比上升53.8%,同比上升54.2%;成交面积36376.46平方米,环比上升12.3%,同比上升35.4%。




办公市场
       新房预售

       2017年8月全市仅1个项目取得办公预售许可证,预售办公套数136套,环比下跌57.6%,预售办公面积7877.22平方米,环比下跌42.4%。



▲8月预售办公项目


       一手办公市场

       2017年8月全市一手办公用房成交513套,环比下跌26.1%,同比上升701.6%;成交面积37083.94平方米,环比下跌32.7%,同比上升297.1%;成交均价56316元/平方米,环比上升5.5%。




       二手办公市场

       2017年8月全市二手办公用房成交104套,环比上升16.9%,同比上升18.2%;成交面积12624.13平方米,环比上升45.2%,同比下跌31.5%。


总结
      8月底深圳出台发展住房租赁市场征求意见稿,以响应国家倡导的租售同权,启动租赁市场等政策,欲从金融、税收、政策等多个方面支持住房租赁市场的规范有序发展。但深圳市发布的实施意见政策解读明确指出,深圳租房人群还不能享受与买房人群同等公共配套服务,特别是同等接受义务教育的权利,降低了租赁的吸引力。深圳新房预售市场一反上半年的相对冷清推盘常态,8月供应激增至7533套,预计9月份有15个项目能达到预售条件,开发商之所以密集推盘,均以期在即将到来的销售旺季有所斩获,预计“金九银十”楼市成交量增长可期。 

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