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【行业热点】棚户区改造实施意见稿发布:普查建库、加快立法、合理拆赔

2017-8-11 10:44:48

      2017年8月1日,深圳市住建局为加快深圳市棚户区改造工作依法有序推进,因此组织起草了《关于加快推进棚户区改造工作的若干措施(征求意见稿)》,现征求相关单位意见。


附:棚户区改造工作流程图



        全文具体内容如下:

       为加快我市棚户区改造工作,根据《关于加快棚户区改造工作的意见》(国发〔2013〕25号)、 《加快棚户区改造工作的实施意见》(粵府〔2014〕2号)、《关于完善人才住房制度的若干措施》(深发〔2016〕13号)等规定,制定本措施。 


        一、市棚户区改造工作的组织领导与机构职责


       (一)市级棚户区改造工作领导机构。市保障性安居工程建设指挥部(以下简称市指挥部)负责统筹协调全市棚户区改造工作及重大事项决策。市指挥部办公室设在市住房建设主管部门(以下简称市主管部门),负责指挥部日常工作。
       (二)充分发挥市指挥部统筹、协调、决策作用。指挥部应当建立例会制度,定期召开协调会议研究解决棚户区改造工作中涉及的跨部门问题,特别是在我市棚户区改造专项政策法规出台前,对于项目实施中涉及的政策适用等问题,涉及的部门要积极应对,限期拿出切实可行的解决措施和方案,报市指挥部审议执行,并将有关做法在专项政策中予以固化。
       (三)市主管部门主要工作职责。市主管部门负责制定我市棚户区改造政策法规。编制市棚户区改造规划计划、下达各区棚户区改造工作任务指标、建立运维棚户区改造智能管控平台,并对各区棚户区改造工作实行指导、监督、考核。

       (四)建立棚户区改造智能管控平台。市主管部门应当建立全市棚户区改造项目智能管控平台,记录项目土地属性、房屋使用年限、建筑面积、不动产权属等重要信息。强化数据库系统维护更新,实现项目图件、文本及数据的有效整合、管理及后台分析,为加快推进棚户区改造工作提供大数据支持。


       二、区棚户区改造工作的组织领导与机构职责


       (五)区级棚户区改造工作领导机构。各区政府应当成立区棚户区改造工作指挥部(以下简称区指挥部),全面组织实施辖区棚户区改造工作,负责审议辖区棚户区改造专项规划、棚户区改造项目认定,批准项目实施主体确定方案、搬迁补偿安置方案等工作。区指挥部办公室设在区住房建设主管部门(以下简称区主管部门),负责指挥部日常工作。
        (六)区主管部门主要职责。区主管部门负责制定辖区棚户区改造相关政策规范,编制辖区棚户区改造专项规划、棚户区改造项目库、棚户区改造项目实施主体确定方案,以及确定棚户区改造项目实施主体等工作。在做好居民改造意愿调查、辖区房屋建筑质量、基础设施和公共服务配套等前期调查工作的基础上,根据城市总体规划、住房保障发展规划等规定,结合辖区实际情况,编制辖区棚户区改造专项规划,指导相关工作开展,并向社会公开。
        (七)实行棚户区改造常态化申报。区主管部门应当制定辖区棚户区改造项目申报指引,明确申报条件、申报要求、申报主体、申报途径、申报材料等事项,实行辖区棚户区改造申报常态化。

        (八)街道办事处棚改机构与职责。各街道办事处设立棚户区改造办公室(以下简称街道棚改办),负责辖区老旧住宅区项目信息摸底核查,以及受理并初审棚户区改造项目申报等工作。


      三、棚户区改造的范围、补偿、模式与管理


      (九)棚户区改造政策适用范围。我市范围内使用年限在20年以上、存在住房质量安全隐患、使用功能不齐全、配套设施不完善的老旧住宅区项目应当纳入棚户区改造政策适用范围,不再采用城市更新的方式进行改造。各区政府应当优先将配套不完善的项目纳入棚户区改造项目库。对于辖区内的城中村,各区政府(含新区管委会,下同) 可以根据实际情况,充分论证改造可行性后有序纳入。
      (十)合理制定项目搬迁安置补偿标准。棚户区改造搬迁补偿安置采取货币补偿、产权置换以及两者结合等方式,由被搬迁人自愿选择。各区政府应当根据辖区实际情况,研究制定适用于辖区棚户区改造项目的搬迁安置补偿标准,指导本区棚户区改造项目实施主体开展工作,并向社会公布。
      (十一)明确棚户区改造项目实施模式。结合我市实际情况,推广“政府主导+国企实施+公共住房”的棚户区改造项目实施模式。棚户区改造项目原则上只通过拆旧建新的方式进行实施。纳入棚户区改造项目库的,由我市人才住房专营机构(含其子公司,下同)及其他国有企业作为实施主体承接。棚户区改造项目的住宅部分,除用于搬迁安置住房外,应当全部用作人才住房和保障性住房。
      (十二)完善基础设施和公共配套设施建设。棚户区改造项目应当按照法定图则、《深圳市城市规划标准与准则》的要求,配建相应基础设施和公共服务设施,与项目同步设计施工、同步投入使用。

      (十三)支持人才住房和保障性住房建设。各区政府应当坚持以租为主的原则,根据辖区人才住房和保障性住房的建设供应情况,合理确定棚户区改造项目所建人才住房和保障性住房的租售比例。福田、罗湖、南山、盐田四区的棚户区改造项目所建人才住房和保障性住房只租不售。


      四、棚户区工作流程


       (十四)老旧住宅区项目信息普查。各街道棚改办应对辖区内老旧住宅区项目的土地使用、住房质量、居住情况、危旧程度、产权性质、居民改造意愿等相关信息进行摸底调查,并按照辖区主管部门要求建立辖区老旧住宅区项目信息清单,报区主管部门汇总。
       (十五)审核纳入棚户区改造项目库。区主管部门全面审核辖区各街道上报的老旧住宅区项目信息清单,符合棚户区改造政策适用范围且改造可行性较高的,纳入本区棚户区改造项目库,报区指挥部审议,审议通过后列入辖区下一年度棚户区改造计划并报市主管部门备案,同时纳入下一年度市、区房屋征收计划并启动相关前期程序。市主管部门汇总各区上报的棚户区改造项目,编制全市棚户区改造项目库,报市指挥部审议,审议通过后公开发布。
区主管部门可委托第三方专业机构对项目信息清单各项目进行综合评估,评估结果作为区主管部门审核纳入辖区棚户区改造项目库的参考依据。
       (十六)确定棚户区改造项目实施主体。区主管部门根据已纳入项目库的棚户区改造项目情况,拟定项目实施主体确定方案,报区指挥部审议。区主管部门可指定市人才安居集团为实施主体,也可以通过公开招标的方式确定实施主体。

       区指挥部审议通过后,区主管部门应当与实施主体签订项目监管协议。监管协议中应当明确基础设施和公共服务设施、搬迁安置住房、人才住房和保障性住房的建设和移交要求,项目实施进度安排、不动产权证书注销、建设用地协议出让等重要事宜。

       (十七)编制棚户区改造项目规划。棚户区改造项目实施主体应当根据项目监管协议的要求、以及城巿总体规划和片区法定图则的有关规定,综合考量用地性质、基础设施和公共配套设施承载能力、人才住房和保障性住房建设等因素,编制棚户区改造项目规划,并按要求报批。项目规划获批后,实施主体应当将规划在项目现场、官方网站上公示,或以其他方式通知被搬迁人。
       (十八)制定项目搬迁安置补偿方案。项目实施主体应当依据本措施有关规定及项目所在区的棚户区改造搬迁安置补偿政策,在征求被搬迁人意见的基础上,制定本项目的搬迁补偿安置方案,报区指挥部批准。项目搬迁补偿安置方案获批后,实施主体应当将方案在项目现场、官方网站上公示,或以其他方式通知被搬迁人。
       (十九)签订项目搬迁安置补偿协议。项目实施主体根据区指挥部批准的搬迁安置补偿方案,合理确定项目签约期限,与被搬迁人签订搬迁安置补偿协议(以下简称补偿协议)。补偿协议应当约定房地产权益由实施主体承受,并明确安置补偿标准、搬迁安置住房面积、搬迁过渡期补助、搬迁奖励等重要事宜。
       (二十)实施项目拆除。补偿协议签订完成后,项目实施主体应当按规定向区主管部门申请拆除备案,在区主管部门的组织和监督下完成建筑物拆除工程。区主管部门应当依据项目实施主体的申请,对建筑物拆除情况进行确认,出具建筑物已被拆除的确认文件。
      (二十一)办理不动产权证书注销登记。项目全部建筑物完成拆除后,实施主体应当持实施主体确认文件、协议、不动产权证书、注销不动产权证书的委托书以及建筑物已被拆除的确认文件等相关材料,向不动产登记部门申请办理与补偿协议相对应的产权证书注销登记。
      (二十二)申请依法启动强制程序。对签约期内少数业主住户拒不签约、拒不搬迁阻碍棚户区改造项目实施,损害大多数业主利益的,实施主体可以向项目所在区政府主管部门提交书面情况报告。区主管部门核实后,报区指挥部审议。审议通过,依法启动行政征收、行政处罚等强制程序。
      (二十三)申请建设用地规划许可。建筑物拆除和不动产权证注销后,项目实施主体应持实施主体确认文件、项目监管协议等材料,向规划国土部门申请建设用地审批。审批通过的,应当核发建设用地方案图和建设用地规划许可证。
      (二十四)测算地价及签订土地出让合同。实施主体取得规划许可证后,应当依法向规划国土部门申请测算地价,按规定足额缴纳后,签订土地出让合同。

棚户区改造项目地价测算原则上按照改造后土地用途确定,各区可根据实际需要,参照城市更新配建保障性住房相关地价测算标准执行。改造后用于出租型人才住房或保障性住房的,可以免缴地价或协议出让;改造后用于出售型人才住房和保障性住房的,按照城市更新配建安居型商品房地价测算标准执行;改造后的其他用途部分按照我市城市更新项目地价测算标准执行。


       五、保障措施


       (二十五)简化棚户区改造项目审批程序。市、区指挥部应当充分发挥统筹组织作用,协调规划国土、环境保护、消防、建设、安监等部门建立行政审批绿色通道,简化程序、主动服务,缩短棚户区改造项目立项、规划许可、土地审批、施工许可、产权登记等审批时限。
       (二十六)建立棚户区改造工作考核机制。建立棚户区改造工作专项考核指标体系,并纳入全市绩效考核管理体系。市政府按年度与各区政府签订棚户区改造目标责任书。区政府应当针对已纳入棚户区改造项目库的组织制定实施方案,加强搬迁安置工作的组织协调,明确项目实施进度,督促项目按时开工。市主管部门定期对各区棚户区改造工作进行督办。
       (二十七)加快立法,依法推进棚户区改造。市主管部门要认真研究当前我市棚户区改造中出现的问题,系统总结各区的成功经验和模式,积极借鉴其他城市的做法,充分利用经济特区立法优势,牵头制定我市棚户区改造专项立法工作,依法推进棚户区改造。
       (二十八)拓宽财政、金融支持渠道。鼓励项目实施主体与国家开发银行、农业发展银行等政策性金融机构合作,以棚户区改造专项贷款支持项目实施;建立棚户区改造项目贷款还款保障机制,在风险可控、可持续的原则下,争取商业金融机构长期贷款支持。市、区政府可以根据项目实际情况,给予适当财政专项补贴。
       (二十九)合理衔接基本住房保障、人才安居政策。探索棚户区改造项目安置与我市基本住房保障、人才安居政策有效衔接,符合保障性住房、人才住房租购条件的被搬迁人可优先保障。探索提高被搬迁人住房公积金提取比例、贷款额度以及代际扶持适用等支持政策。
       (三十)加大税费减免力度。棚户区改造项目免收各种行政事业性收费和政府性基金,并依法享受相应的税收优惠;电力、通讯、市政公用事业等单位应当对棚户区改造项目适当减免入网、管网增容等经营性收费。
       (三十一)本措施自发布之日起施行。各区政府应当结合辖区实际,根据本措施有关规定,制定具体实施细则并报市指挥部备案。

棚户区改是提升城市安全,保护人民群众生命财产,改善居民居住条件,完善优化基础设施和公共配套服务,提升人民群众获得感的“民生工程”和“民心工程”。也是破解我市土地资源紧缺,节约集约使用土地,加大人才住房和保障房供应,推进我市人才立市战略,促进我市可持续发展的重要保障措施。各部门、各区政府要进一步提高认识,凝聚共识、改革创新、协同配合,全面加快推进我市棚户区改造工作。各区政府要勇挑重担,锐意创新,积极探索棚户区改造的新路径和新方法,全面加快棚户区改造的步伐。


       附图: 棚户区改造工作流程图

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