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【国房视界】新政下居住用地的首次出让,意义何在?

2016-12-9 10:16:19

       20161110日,深圳市规划与国土资源委员会委托深圳市土地房产交易中心发布出让公告,以挂牌方式公开出让A808-0020等三宗居住用地的土地使用权,三宗地的详细信息如表一所示:


其他出让条件归纳如表二所示:


从表二可以看出,此次三宗土地的出让条件是104”新政的具体落地:

       一、出让方式来看,采用挂牌方式,而非拍卖方式,防止竞拍现场的紧张气氛而导致竞拍人非理性“摘地”,从出让方式上防止地价的高价溢出。


       二、竞价方式的改变;从表二可以看出,此次出让宗地的竞得方式为“双限双竞”,即“限地价、限房价、竞地价、竞人才住房比例”,为“104”新政的第二条“优化土地出让模式,加强土地购置资金监管”政策的具体落地实施(土地溢价率超过一定比例的,由竞价转为竞配人才住房或保障性住房面积,或提高开发企业自持住房比例用于租赁经营),此政策的实施,实质是在“地价一定、售价一定”的条件下、以压缩项目开发利润的方式竞地,能有效地防止竞买人非理性竞买,从而防止高价地的诞生;而且,此次人才住房为土地竞得者无偿移交给人才安居集团,使得政府在后续的人才住房的分配与定价上有着更大的“弹性”空间,为人才引进政策的制定留下了巨大的“回旋”余地,并从根本上保证人才住房面积的落实,以保障人才安居工作的建设;从以上分析中可以看出,出让条件中的保民生、保安居的意图明显。


       三、抑制投资、投机,严查土地购置资金来源。从表二来看,对于项目开发的商品住宅部分,自产权证登记之日起,5年内不得转让,从而有效地抑制投资与投机需求,合理地保障刚性需求;对购地资金来源的严审,更是有效抑止市场杠杆的严厉手段,从而防范金融风险,引导金融市场持续稳定健康发展。


       四、出让宗地均受限90/70”政策,且不得捆绑装修,更加贴近民生;90/70的出让条件,是104”新政第三条“调整住房户型结构,增加普通住房供应”的落地实施,据此,项目开发完成后,户型应主要为刚需户型,通过此政策的实施,能有效增加普通住房的供应比例,满足市民的住房需求,保障住房市场的健康发展。


       综上,此次政府出让土地,为104”新政落地实施后,土地出让政策的“首次秀”,为政府支持刚需、保障民生、抑制投资与投机、保障人才安居的强有力举措,同时,也必将深远地影响深圳房地产市场的未来发展,而此次出让政策的“试水”,也为推进房地产市场持续、稳定、健康地发展,提供了良好的政策借鉴意义。

(作者:钟海燕)

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