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【国房视界】深圳市“104”新政解读及“满月”市场表现

2016-12-9 10:13:17
政策背景

(一)全国宏观层面

1)货币政策宽松,一二线城市房价大幅上涨,地王频出,购房资金杠杆呈现走高趋势,分城调控成为必要的手段; 

2)应对市场过热,抑制投机、投资需求,引导资金流向实体经济,保障刚需的必然选择;


(二)深圳地方房价上涨情况

1)深圳房价连续上涨20个月;


2)深圳“ 325”政策实施6个月,除4月份成交量明显下降,房价仍然“涨”声一片;
2016年10月4日傍晚19时许,深圳市政府突发文件,由深圳市人民政府办公厅转发了该市规划国土委、市场和质量监管委、公安局、住房建设局、地税局、金融办、网信办(共七部门)制定的《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》的通知(深府办〔2016〕28号)



政策主要内容与解读

(一)优化土地出让模式 :规范土地市场,控制地王

“招拍挂”出让商品住房用地,土地溢价率超过一定比例的,由竞价转为竞配人才住房或保障性住房面积,或提高开发企业自持住房比例用于租赁经营。

解读:

增加竞地过程中的限制,使得高价拍地的开发商增加开发成本、降低商品房利润,防止其非理性摘地,控制高价拍卖土地,一定程度上抑制“地王”的出现,解除民众对“地王”现象的恐慌心态。


企业和个人竞买土地保证金不得低于出让底价的50%,同时对购置土地资金来源做出规定。

解读:

保证金由此前的20%提高到50%,对开发商资金要求更高;规范土地资金的来源,有效防止土地市场泡沫,同时,抑制高杠杆资金购地,禁止开发贷款、市场融资、配资购地,企业的融资渠道进一步压迫,小开发商的生存压力变大。


(二)新90/70政策 :调整住房户型结构,增加普通住房供应

增加中小户型、中低价位普通商品住房的供应。新增商品住房项目,套内建筑面积在90平方米以下的普通住房的建筑面积和套数占比不低于商品住房项目总建筑面积和总套数的70%。

解读:

1)从得房率75-80%的平均水平来看,套内建筑面积在90平以下的住房,其套型建筑面积在115-120平之间,新政比之前的政策在面积上有所放宽,结合放开二孩的政策, 115-120平的产品或将是未来的刚需或改善型的主流,新政更贴近市场需求,同时也反映了政府出台政策时更贴近民生与人性化;

2)改善型户型住宅将受到一定程度的抑制,但改善型公寓做为其替代品,中长期而言存在一定程度的利好;

3)新开发、新报建项目的产品在规划设计上将有所升级、对开发商与设计单位提出更高要求。


(三)既认房又认贷,”3改5”,抑制投资、投机需求



解读

1)购买要求与其他一线城市无异,实施差别化购房政策,保刚需及合理的改善型需求的意图明显,严厉打压投资及投机;

2)把“假离婚”手段的漏洞给堵了,投资客、换房客及部分刚需客户将受到直接的影响;

一定程度上有利于不限购不限贷的公寓等商业性质物业;

3)对于投资与改善型客户及在深圳无房但在其他城市有贷款的刚需客户影响较大,直接增加了这类客户的购房资金压力。


(四)加强销售价格管理,规范市场运作

规范定价:申报价格明显高于周边同类在售项目价格或本项目前期成交价格或周边同类二手房价格的,不办理价格备案、不核发预售许可证或暂不办理现房销售备案;

售价不得超过备案价:对已取得预售许可和现售备案的商品住房和商务公寓项目,主管部门实时监测销售行为;对超出备案价格、擅自提价的,停止网签并责令企业整改;

未取得预售证禁止蓄客:对未取得预售许可的项目禁止企业以诚意金、VIP卡等形式蓄客;

解读:

1)预售及现售项目价格都将受到严格管控,溢价难度大,预防抬高房价;

2)“限价令”再次被重提,开发商对项目溢价将受到挑战,对定价将更趋于合理及谨慎;

3)项目高价入市或将变难,未拿预售禁止蓄客,细则尚未发布,目前来看,蓄客周期将会变短,开盘销售率或将下降,日光盘或难再现,从目前政策来看,通过电商等第三方认筹或是风险较小的规避方法。


(五)查处违规 : 去市场杠杆,规范市场行为

严禁捂盘,拖延开盘时间:房地产主管部门会同相关部门开展交易秩序整顿,企业要在规定时间内一次性公开全部销售房源; 企业应在交易场所醒目位置明确标示所有可售房源及其价格等信息,严格执行明码标价、一房一价的规定,严禁企业采取拖延开盘时间、控制房源等手段捂盘惜售、制造供不应求假象;

加强金融监管:重点打击零首付、首付贷、众筹买房等行为,严禁中介机构从事自我融资、担保等场外配资金融业务。

解读:

1)此两项政策属政策重申,一是去杠杆意图明显,杜绝高杠杆形式购房,引导市场健康化,防范金融风险;二是加强房地产的专项整治,主要是针对近期深圳市场出现的虚假广告行为的进一步整治,规范房地产市场;

2)开发商的对违法违规行为将会收到严厉打击;

3)加强金融监管,降低金融风险,融资渠道收窄。


(六)增加住宅用地的供应力度,增加住房供给

加快落实住房用地任务:加快落实“十三五”期间800公顷商品住房、人才住房和保障性住房用地供应目标,尽快完成2016年137公顷各类住房供地任务;

加快供地节奏:通过优先选址、加快供地节奏,加大原特区外住房用地供应力度;

提高土地开发强度:加大城市更新、棚户区改造和土地整备的力度,加快轨道交通沿线及上盖各类住房建设,多渠道增加住房供应,满足居住需求。

解读:

1)通过增加土地供应,保证住宅用地的未来有效供给;

2)加快土地整备、简政放权、加快旧改进度、提高容积率等举措保证多渠道住房供应,对加快旧改有一定利好,对城市更新及棚户区改造项目有较大利好。


(七)总结

1)物业类型:

住宅:小户型及总价低的产品将会走俏,投资性及双拼物业销售难度加大,优质学区房抗跌性较强;

商务公寓:新政并未对商务公寓进行打击,短期有一定利好,中长期来看,存在较大的不确定性;

2)临深片区:投机性需求远远大于自住,可能面临困境;

3)相关企业:

中介代理企业:面临重新洗牌,寒冬提前到来 ,短期内会有人员流失现象比较严重;

开发企业:融资渠道进一步收窄,资金压力加大,小开发商与投资机构在拿地阶段合作的可能性加大;销售阶段的定价将更加合理、谨慎,销售周期拉长;

4)城市更新:成为主要的供地方式,盘活存量土地的步伐将加快,对长期从事旧改的房开企业有重大利好。


房地产市场表现

(一)一手房市场

简析:

1)在新政高压之下及中低端物业成交占比量放大的双重作用下,使一手房成交均价在10月份有明显回落,并没有出现以往的“金九银十”现象,10月深圳新房住宅成交均价55,611元/㎡,环比下跌9.7%,同比上涨65.5%。成交明细显示:10月份高端物业的成交量显著减少,价格在30,000-50,000之间的楼盘成交量明显增加;

2)在新政的影响下,10月是中低端普通物业的集中网签和消化月,相应的,高端物业的成交体量明显回落,数据显示:价格在30,000-50,000元之间的楼盘是市场的成交主力。

新政对深圳市场相当大,客户上门及成交率均跌了约50%,且有部分开发商选择暂停销售。


(二)二手房市场

简析:

调控新政,让购房者措手不及,一些二手房买家,选择和卖家协商退回定金,静待下次的入市时机,10月份二手房成交量受新政影响明显下滑,全市共成交7065套二手房,环比减少16.3%,同比减少7.2%;成交面积610712平方米,环比减少13.2%,同比减少3.3%。

价格相对较低的龙岗和宝安两区,仍是二手房成交量最活跃的两个区域,龙岗区成交1847套二手房,环比减少17.5%,同比减少14.6%;成交面积157032平方米,环比减少19.3%,同比减少15.2%。宝安区成交1410套二手房,环比减少22.8%,同比减少7.8%;成交面积141627平方米,环比减少7.5%,同比减少2.1%。


(三)市场总结

10月是号称“史上最严调控政策”实施后的首月,其楼市数据对后市的市场走向有一定的参考意义。消费者的观望情绪变浓,房地产市场的严格督查及严厉的金融监管政策,以往的“金九银十”并没有如期而至,政策导致的市场成交产品的切换、中低端楼盘的加速网签和集中放量,使得新房成交均价在新政的高压下应声而落,环比下跌近一成,为55611元/㎡。

最能反映市场情况变化的二手房市场,10月份成交量明显回落,环比减少16.3%,为7065套。市场普遍认为,10月份仅是房价下跌的开始,随着11月份交易评估价的上调,将进一步增加交易成本及购房者负担,因此,预计未来房地产走势:量价关系:短期:量大跌价微调,中长期:4个月-12个月量跌价跌,长期:1年后,量稳价跌,预测价格调整幅度在10%-30%期间;但在这一轮的调整周期中,房价实际会如何调整,又能调整多少,还需通过市场的检验。



对相关机构的建议

(一)投资机构

1)投资机会 

优质写字楼:商业中心能够有效辐射的优质写字楼,中心区有些甲级写字楼价格只有片区住宅的售价一半,租金却是住宅的一倍多,之前此类物业被忽略,是因为住宅市场涨幅太大,而且交易活跃,能快速变现,相比较而言,写字楼物业的变现要困难得多。但现在住宅物业价格高企,观望气氛浓厚,因此,对于想通过持有物业来运营获得收益的机构,此类物业是较好机会,而且随着写字楼租金和价格的同步上涨,投资回报率将进一步提升。

项目合作机会 :新政落地后,实施严厉的资金监管而导致融资渠道收窄,资金压力较大的开发企业可能出现“钱荒”现象,将不可避免面临“有项目,无资金”的困境,此时与此类企业洽谈合作,将会处于一个相对 强势的地位。

城市更新项目的机会:最新暂行措施稿即将公布实施,更新项目的实施条件比以往更加宽松,但城市更新项目对开发商的资金要求相当高,若暂行措施与新政相叠加,则会使相当一部分小开发商对项目“望而却步”,这对投资机构会有重大利好。


(二)金融机构

金融机构主要是银行、担保公司等,从事贷款、担保等业务,此次建议主要针对风险控制而言:

1)抵押物贬值风险

新规实施以来,从市场表现来看,房地产市场目前量价均出现下跌,特别是豪宅类,跌幅较大,目前整体处于下行阶段,预测此轮价格调整幅度在10%-30%;建议金融机构做好因抵押物贬值带来的风险防范措施,具体措施主要有:选择资质较好的评估机构、做好新抵押物评估价格的审核、已抵押物业再次评估、额度调整、增加抵押物、提前还贷、向第三方购买贷款压力测试服务、加强资信审核等。

2)经营业务品种风险

新规第五条明确指出去资金杠杆,规范市场行为,重点打击零首付、首付贷、众筹买房等行为,严禁中介机构从事自我融资、担保等场外配资金融业务;建议金融机构对相应的业务做出方向性的调整,同时,在审批此类业务时需谨慎。

3)变现风险

房地产变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时,将抵押房地产转换为现金的能力;新规实施一个月以来,房地产成交量明显下降,成交均价下跌,市场存在深度调整的可能性,这也就意味着房地产变现能力下降,房地产处置难度较大,变现期限变长,建议金融机构做好该项风险的防范,主要的防范措施建议有:对不易变现的相关物业在审贷阶段应特别谨慎,建议应特别关注以下物业的处置风险:双拼、豪宅等,对于此类抵押物,可采取提前还贷,定期再次评估,以随时监控其价值变化。

(作者:钟海燕)

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