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商用物业长期整体租赁条件下评估租金价值的方法与技术处理

2016-10-12 18:05:32

作者:钟海燕

摘要:商用物业整体出租经营,是持有整栋大体量商用物业的房地产开发商或运营商为盘活资产、提高物业经营收益的有效手段,而整体租赁的承租方一般要求租期较长(比如:10年或以上),准确、客观地判定在限定条件下的物业租金,关系到出租人的物业收益及承租人的长期经营利润。本文通过对整栋物业在十年期整体租赁条件下的估价案例分析,探讨物业整体长期出租的租金价值评估的有效方法、存在问题及解决途径。

关键词:整体租赁;长期出租;租金价值



商用物业又称经营性物业、收益性物业或投资性物业,是指能出租经营、为投资者带来经常性现金流收入的房地产,包括写字楼、零售商业用房(店铺、超市、购物中心等)和出租公寓等。作为保值增值的有效手段之一,在商用物业投资经营中,越来越多的投资者青睐于长期持有该类物业,或是通过自主招商运营,或是通过整体出租给商业运营商,以获取长期稳定的租金收益;商业运营商也可通过长期运营承租的物业而获取经营利润,而物业的租金将成为其经营的主要成本之一,直接决定其经营利润;因此,准确、客观地判定在限定条件下的物业租金,关系到出租人的物业收益及承租人的长期经营利润。


由于市场上类似物业整体租赁情况较少,无法直接采用比较法对出租物业的租金价值进行估价,本文结合一整栋商务公寓在长期租赁(10年)条件下租金价值的评估,对商用物业整体长期出租的租金价值评估的有效方法、存在问题及解决途径进行了探讨,谨供同行参考。


一、估价项目背景与估价基本事项

(一)项目背景

深圳市****基地公寓为委托方整体开发,位于深圳市高新技术产业园区南区,用地性质为产业研发用房,购买与承租的企业和个人必须符合《深圳经济特区高新技术产业园区条例》的有关规定;****基地公寓共有A、B两栋,1,109户(A座717户,B座392户),属于****基地配套公寓,截止价值时点,B座公寓已售罄,考虑到现阶段符合购买条件的园区内企业和员工的公寓购买需求已基本处于饱和状态,且****基地内入驻企业目前均为刚入驻,绝大部分企业尚处于起步阶段,若继续推动A座公寓的销售,受限于物业的限售条件与当时的市场状况,将难以实现预期的销售目标与经营业绩,也较难达到公寓作为园区入驻企业配套的预期功能。因此,委托方决定现阶段A座公寓暂时不销售,考虑整体租赁经营。通过定位研究,拟决定将A座公寓整体长期出租经营,可作为创业孵化基地或经济型酒店,在此背景下,委托方委托我司对A座公寓在整体长期(10年期)租赁经营条件下的租金价值进行评估。


(二)估价基本事项

1.估价对象

根据委托方提供的《委托估价函》,估价对象为深圳市*******基地A座公寓,总建筑面积为37,373.29㎡,共25层。估价对象其他基本情况如下:

估价对象实物状况如表1所示。

表1估价对象实物状况

项目名称

*******基地公寓A座基本情况

产品特征

主力户型面积(㎡)

41.63-106.72

标准层面积(㎡)

1,364-1,754

层高(m)

2.9

实用率

67-69%

功能配置

简装,阳台,热水入户,除单房外均配置厨房

电梯配置

6部客梯,2部消防梯,品牌:通力


    

                图1估价对象外景                                             图2估价对象内景

估价对象权益状况:略。

估价对象区位状况:略。

2.价值时点

3.估价目的

为委托方经营决策提供参考依据而评估特定条件下的物业租金价值。

4.价值定义

在简单装修条件下,物业长期(10年)整体出租的租金价值。


二、估价思路及方法

(一)估价思路

根据本项目特点,本次估价的关键就是要分析清楚物业在散租与整租、短租与长租条件下的租金收入差异因素,其中,散租与整租的影响因素是物业出租规模的大小,短期租赁与长期租赁的主要影响因素则是短期租赁在租赁期限到期时,物业在租赁推广期间,租赁推广费用与因物业空置而导致的租金收入损失,因此,本次估价需要在市场调查的基础上,分析上述因素对租金收入差异的影响,从而通过技术处理,求取物业在十年期整租条件下的租金。


(二)估价方法

根据本项目的特点,委托方的经营方式确定为对A栋公寓进行简单装修(以下简称“简装”)、整栋长期(10年)租赁,经过对估价对象所处片区类似物业的市场调查,了解到类似整栋公寓长期出租的案例较少,但单套精装修(以下简称“精装”)公寓物业的短期租赁(如1年期)交易较为活跃,租金价格较易取得,因此,本次估价拟采用比较法,先求取估价对象在简装散租且短期租赁条件下的租金,然后再通过技术处理,求取估价对象在整体十年期租赁条件下的租金。


三、估价过程

(一)比较法

本次估价先根据交易时间接近、用途相同、地段相似的原则,收集精装公寓的散租交易案例,筛选出3个可比案例,经过统一价格内涵(简装),再通过比较法,求取估价对象在简装、一年期条件下的租金。

可比案例的基本情况如表2所示。

表2可比案例基本情况表

项目名称

估价对象

比较案例1

比较案例2

比较案例3

**基地A座公寓

**公寓

**公寓

**国际公寓

交易方式

出租

出租

出租

出租

租金

 

105元/平方米·月

110元/平方米•月

118元/平方米•月

交易日期

——

**年**月

**年**月

**年**月

租赁期限(年)

——

1

1

1

照片

装修情况

简单装修

精装修

精装修

精装修


根据比较法原理,选取了可比案例后,应先对可比案例的成交价格进行换算处理,对价格内涵和形式进行“标准化”,使它们之间口径一致、相互可比,建立一个共同的比较基础。估价对象租金的口径:简单装修,含房地产税、保险费、管理费,不包含物业管理费、水电费、维修费;可比案例租金的口径:精装修,含房地产税、保险费、管理费,不包含物业管理费、水电费、维修费;本次估价需要求取估价对象在简装条件下的租金,而可比案例的装修均为精装修,因此,需先对装修情况进行修正。

装修情况修正:

在物业租赁经营中,要想获取一定的租金回报,需对物业进行一定程度的装修,如所谓的“硬装”(包括地砖、拆砌墙、吊顶等)。装修程度可分为精装修、中档装修、简单装修与毛坯。一般来说,精装修房的租金会较高,但根据最高最佳利用原则的适合原理,装饰装修是否适合人们的需要,其品位、质量等如何,是非常重要的因素,若物业的装修程度与外部环境不协调,有可能会造成装修过度或不足,不仅不能提高物业的租金,甚至会因此而长期空置,从而带来租金损失。

对于因物业装修而导致租金水平的差距,其修正途径不外乎有两种,一是同时收集精装修与简单装修的租赁经营案例,根据比较法原理,测算其差异程度,从而求其修正幅度;二是把装修投入视为一种投资,采用收益法原理进行修正;在本次估价实践中,估价对象片区范围内,出租型的公寓,基本是精装修类型,而简单装修的物业基本是城中村的民房,不具有与公寓的可比性,因此,在本次估价实践中,采用了第二种方式,即采用收益法原理进行修正。

从业主角度考虑,对出租物业进行装修,既能提升物业品质,有利于出租,缩短空置期,又能通过提高出租租金,获得一定的装修利润,因此,根据收益法原理,物业装修可视为一种投资,应获得相应的投资回报,综上所述,本次估价对于因装修不同而导致月租金收入差异额度的修正采用净收益不变、收益期为有限年期的公式测算,而资本化率则采用安全利率加风险调整值的累加方法求取,求取过程如下:

结合项目实际情况以及估价对象所在区域的经营状况,本次估价资本化率采用安全利率加风险调整值的累加方法确定,即按价值时点中国人民银行公布的一年期定期存款利率1.5%作为安全利率,再加上一定的风险调整值确定。结合项目的实际情况,本次估价确定风险调整值为5.0%,则资本化率r=安全利率+风险调整值=1.5%+5.0%=6.5%,详见表3。

表3资本化率计算

项目

取值

说明

1.无风险投资的报酬率

1.50%

一年定期存款利率

2.风险调整值(①+②+③-④)

5.00%

--

①投资风险补偿

2.50%

对于精装修物业,市场需求较好

②管理负担补偿

1.50%

对于装修而言,平时应注意提醒租户注意爱护及正常的维护与保养

③流动性补偿

1.00%

对于装修投资,应是在一个装修项目寿命周期内的流动性补偿

④投资优惠

0.00%

无其他优惠

合计(1+2)

6.50%


因此,资本化率取值6.5%。

同时,根据《深圳市工程价格信息》,类似精装修与简单装修的费用差额约为3,000元/平方米左右,假设公寓物业装修的寿命周期为10年,则:

装修差异额=装修成本差额×(资本化率/(1-1/(1+资本化率)^租期))/12

=3,000×(6.5%/(1-1/(1+6.5%)^10))/12

=35(元/平方米·月)

则可比案例一、可比案例二、可比案例三经过统一价格比较基础后的租金分别为70元/平方米·月、75元/平方米·月、83元/平方米·月。

通过比较法测算,估价对象在一年期简装散租条件下的租金为62元/平方米·月。(比较法过程:略)

这里需要特别指出的是:①对于此类商用物业,物业实用率代表物业的利用程度,是影响其租金差异较大的因素之一,实用率越高,物业实际利用程度越高,物业价值越大,租金价格越高,因此,在此类估价实践中,应根据可比案例和估价对象的实用率,对其进行相关修正,因此,在本次估价实践中,将其作为了修正因子之一;②对于出租的公寓物业,是否可直接拎包入驻也是影响其租金的重要因素之一,即:出租物业是否具备居家所需的家具家电,包含洗衣机、热水器、电视机、空调等,在本次估价实践中,可比案例皆为拎包入驻的高档公寓,而估价对象是未带家具家电的普通装修公寓,因此,需要对是否带家具家电进行相关修正。


(二)租赁期限修正

租赁期限对租金有较大影响,一般来说,租期越长,租金越低。主要有两个因素决定:1、长期租赁可减少租赁期满后为再次出租,需要支付相应的经营推广费用及管理费用;2、长期租赁可避免租赁期满后至再次出租的空置时间,即降低物业出租空置率,从而避免因空置而带来的租金损失;因此,可通过对上述比较法测算的结果进行经营推广费用修正及空置率修正来达到对租赁期限修正的目的。过程如下:

1)经营推广费用修正:经营推广费用主要是指物业租赁期满后为再次出租业主所需要支付的推广费用及管理费用。通过市场调查,租赁期满后再次出租,需要向经纪公司支付一个月租金作为经纪公司的佣金,业主与承租人各承担一半,即业主所需要支付的经营推广费用为月租金的一半;管理费用则包含为出租经营活动而支付的交通费用等,一般为月租金的1%~1.5%,本次估价取月租金的1.25%,则:

经营推广费用修正系数=1-(0.5×(估价对象长期租赁期限-比较案例短期租赁期限)/(估价对象整体租赁期限×12)+管理费用修正)

本次所选比较案例租赁期限均为一年,估价对象租赁期限为10年,假设在短期租赁条件下,如上所述,一年租赁期满,需再次出租,需要向经纪公司支付的佣金为物业半个月的租金,则在10年期内,正常条件下,业主需要经纪公司支付9(即:10-1)次佣金,因此:

经营推广费用修正系数=1-(0.5×(10-1)/(10×12)+1.25%)=95%

2)空置率修正:整体租赁是将物业整体一次性租赁给同一承租人,与散租相比,其优点是能够降低物业的空置率。物业的空置率是租赁期满后物业的空置时间,根据市场调查,深圳市**区公寓租赁市场活跃,物业挂牌后一般一个月内能够成交,在本次估价中,物业的空置期取值为一个月,则

空置率=1/12×100%=8.3%

因此,空置率修正系数=1-8.3%=91.7%


(三)规模修正

物业的整体转让与分割转让的价格存有较大差异,整体转让具有规模效应,较分割转让的单位价格低,根据2014年深圳市不动产评估协会征文课题《不同用途房地产整体转让与分割转让、自用房地产与商品性质房地产价格修正体系研究》的成果,商业整体与分割转让价格比约为0.90,本次估价假设物业的整体转让与分割转让的售价与物业的整体与分割的租金呈线性比例关系,则本次估价的规模修正系数取值90%。


(四)估价结果

综上所述,在通过比较法测算出物业在一年期散租条件下的租金后,通过经营推广期修正、空置率修正、规模修正后,即可得出物业在十年期整体租赁条件下的租金,即:

十年期整体租赁租金=一年期散租租金×经营推广费用修正系数×空置率系数×规模修正系数

=62×95%×91.7%×90%

=49(元/平方米·月)


四、问题与探讨

(1)在本次估价实践中,装修情况的修正是假设公寓物业的一次装修的寿命周期为10年,但在实际出租经营活动中,除非承租人的个人素质相对较高,平时十分注意对物业装修的保养与维护,否则,通常一次装修的寿命周期会短于10年,因此,本次估价实践的装修情况修正方法还有待探讨。

(2)物业的房价与租金的变化是否呈线性比例关系。在本次估价的规模修正中,假设二者的关系呈线性比例关系,在非理性的市场变化条件下,物业的租售比会呈不规则的变化,因此,本次估价实践中,对此问题进行了简单化处理,即:假设二者的变化呈线性比例关系。


五、结语

在本次估价实践中,收集、筛选出短期租赁的精装修公寓(散租)案例,通过分析可比案例与估价对象之间的价格内涵差异,对影响其差异之间的因素进行分析,其主要因素是装修、租赁期限、物业规模,因此,通过对案例的成交价格统一价格内涵处理(精装修正成简装),对租赁期限与规模进行修正,测算出估价对象在特定条件下的租金(简装、整体10年期租赁)。在价格内涵处理上,把装修看作是投资,采用了收益法的原理进行修正;在租赁期限修正中,则根据公寓物业的实际租赁情况,建立相应的修正模型进行修正;在规模修正中,则采用了深圳不动产评估学会的相关研究成果进行修正。综上,本次的估价难点一是在于装修的修正,二是如何根据该类型物业出租的实际情况,运用相应的数学公式求出其租赁期限的修正系数。通过本次估价实践,充分认识到各种估价原理在估价实践中灵活运用的重要性。

随着实体经济的下行,商用物业的空置率居高不下,未来此类物业的整体出租经营将会有所增加,因此,此类估价业务也将会越来越多,采用租赁期限修正与规模修正的测算方法仅仅是其中一种,以上估价方法与技术处理,谨供同行参考;同时,作为专业的房地产估价师,应积极探索新的估价方法,以适应估价业务的拓展。




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